Veranderingen in wet- en regelgeving op de huurwoningmarkt

Er zijn de afgelopen tijd veel veranderingen doorgevoerd in wet- en regelgeving die betrekking hebben op de markt voor huurwoningen. Als verhuurder is het lastig om bij te blijven in deze wirwar van nieuwe regelgeving. Wij proberen het voor u eens allemaal goed op een rijtje te zetten.

Wat is er allemaal gebeurd?

Aanpassing/beperking huurovereenkomst voor twee jaar

In 2015 werd de Wet doorstroming huurmarkt van kracht. Huurwoningen kunnen vanaf toen tijdelijk verhuurd worden, zonder dat een huurder een beroep op huurperiodebescherming kan doen.
In onze praktijk hebben we gezien dat deze huurovereenkomst veelvuldig wordt gebruikt en het ervoor gezorgd heeft dat verhuurders makkelijker de beslissing nemen om te gaan verhuren. Echter is geconstateerd dat tijdelijke verhuur bij een deel van de huurders leidt tot onzekerheid. Als de eerste kamer instemt wordt deze tijdelijke huurovereenkomst weer afgeschaft/sterk beperkt per 1 januari 2024.

Voor bepaalde tijd verhuren kan vanaf dat moment nog wel, maar dat wordt ingewikkelder.
In de volgende gevallen kan nog steeds wel voor bepaalde tijd worden verhuurd.

Bij tijdelijke verhuur aan nader aan te wijzen categorieën
In geval van proefsamenwonen
Bij verhuur aan bloed- of aanverwanten
Wanneer een verhuurder tijdelijk zijn eigen woning verlaat (tussenhuur)
Bij verhuur onder de leegstandswet

In geval van verhuur naar zijn aard van korte duur (bijv. vakantieverhuur)
Voor kamerverhuur blijft hospitaverhuur mogelijk

Schuldhulpverlening en regulering huurverhogingen

Tot 2021 bleef het relatief rustig qua bemoeienis vanuit de overheid met de huurwoningmarkt. Het begon met kleine aanpassingen. Op 1 januari 2021 kwam er het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. Voor verhuurders betekent dat kortgezegd, dat zij een ‘sociaal incassobeleid’ moeten voeren. Op het moment dat er sprake is van een huurder met problematisch betaalgedrag, moet er aangeboden worden om hulp te krijgen van de gemeentelijke schuldhulpverlening. Ook in 2021 werden de huurverhogingen in de vrije sector gemaximeerd. De volgende percentages gelden: voor 2021 maximaal 2,4%, voor 2022 maximaal 3,3% en voor 2024 maximaal 4,1%. Op 1 juli 2021 werden de huurprijzen van de sociale huursector voor drie jaar bevroren. We maakten er een video over.

In 2022/2023 werd ook duidelijk dat de manier waarop huurverhogingen in enkele huurovereenkomsten staan, niet altijd voldoen aan Europese regelgeving. Nieuwe huurovereenkomsten worden aangepast om te voldoen aan deze richtlijn.

WOZ CAP

Vanaf 1 mei 2022 mag de WOZ-waarde voor maximaal 33% meetellen in het WWS (woningwaarderingsstelsel) waarmee de maximale kale huurprijs wordt bepaald. Hierdoor blijven en/of komen er meer woningen in de sociale huursector. De overheid wil hiermee voorkomen dat de huurprijzen, in gebieden waar de WOZ-waardes heel hoog zijn, hard meestijgen en voor grotere groepen mensen onbetaalbaar worden.

Wet goed verhuurderschap

Per 1 juli 2023 zijn er allerlei zorgvuldigheidseisen en informatieplichten ingevoerd, waar verhuurders en bemiddelaars zich aan moeten houden. Dit met als doel om huurders te beschermen tegen ongewenste verhuurderspraktijken.
Er is een hoeveelheid aan nieuwe regels waarvan er enkele per 1 januari 2024 ingaan. Dit zijn de tools die de gemeente heeft gekregen als gevolg van deze wet:

Zeven algemene regels voor goed verhuurderschap
Gemeentelijk meld- en informatiepunt
Een optioneel in te voeren vergunningsstelsel

Uitgebreide informatie hiervoor is te vinden in ons blog.

De Wet betaalbare huur en een gevallen kabinet

De veelbesproken Wet betaalbare huur is nog niet doorgevoerd, maar heeft wel al veel invloed gehad op de markt en staat voorlopig op losse schroeven door het gevallen kabinet. Minister Hugo de Jonge wil een nieuwe categorie huurwoningen toevoegen: “De zogenaamde middenhuur”. In dit plan zijn woningen met een lager puntenaantal dan 187 punten niet meer vrije sector en vallen deze woningen onder huurprijsbescherming. De liberalisatiegrens (nu 136 punten) zou dus worden verhoogd. Bestaande huurovereenkomsten blijven van kracht in dit plan. Lees er meer over in ons blog. Er is vanuit alle hoeken veel weerstand tegen dit plan, naar verwachting wordt dit plan controversieel verklaard.

Fiscale maatregelen

Het is allemaal wat onzeker geworden met een gevallen kabinet en een ministerie dat zich lijkt te realiseren dat niet alle ingezette plannen proportioneel uitpakken, maar op fiscaal gebied zijn dit waarschijnlijk de wijzigingen:

Overbruggingsregeling van 2023 tot 2026(?)

1. Versobering leegwaarderatio: dit betekent dat je vanaf 2023 veel minder korting krijgt op de WOZ-waarde (maximaal 27%). De korting vervalt zelfs helemaal bij verhuur aan familie;
2. De manier waarop schulden worden betrokken in box 3 verandert;
3. Een fictief rendement van wel 6,17%. Door deze maatregelen zal de belastingdruk bij verhuurde woningen in box 3 flink toenemen. Hierover kan je meer lezen in ons blog.

Nieuw plan voor vermogensbelasting in box 1 vanaf 2027(?)

In het kort komt het erop neer dat de verhuur van onroerend goed belast gaat worden in (de progressief belaste) box 1 (inkomsten uit werk en woning). Het overige vermogen zoals spaartegoeden en effecten zullen nog belast blijven in box 3. Lees hierover meer in de blog.

Tot zover deze samenvattende blog. We hopen dat het u een beetje helpt om door de bomen het bos te blijven zien. U ziet veel verwijzingen naar verschillende andere blogs de wij eerder schreven; er is dan ook erg veel te schrijven over allerlei veranderingen in de huurwoningmarkt.