Helaas kunnen we “onze” woningen slechts aan één woningzoekende verhuren. Eén van de grootste frustraties de laatste jaren is dat we voor elke blije huurder gemiddeld zo’n twintig tot dertig kandidaat huurders moeten teleurstellen. En toegegeven, dan gaat het vaak niet om de mensen met het laagste inkomen die een sociale huurwoning zoeken, maar vaak om mensen in een echtscheiding, expats of jonge mensen die voor het eerst gaan samenwonen. Huurders die recht hebben op een fijne woning. Woningzoekenden die (meestal) tijdelijk een onderkomen in de vrije sector zoeken en voor wie een koopwoning of een sociale huurwoning (nog) onbereikbaar is.
Jarenlang heeft de overheid de vrije sector vrijwel genegeerd. Gelukkig waren daar de particuliere beleggers die bereid waren om in de woningbehoefte te voorzien en zelfs een vorm van risico te nemen door te investeren en woningen te verhuren. Zoals in elke sector zijn er excessen, bijvoorbeeld verhuurders die het niet zo nauw nemen met de regels. In onze dagelijkse praktijk komen we die verhuurders gelukkig nauwelijks tegen, het gaat vrijwel altijd om woningeigenaren die naast het maken van een rendement(je) op hun geïnvesteerde geld bijdragen aan voorziening van een eerste levensbehoefte en een gezonde vrije huursector. En geloof mij, een groot deel van deze verhuurders stelt zich tevreden met een nettorendement van een procent of twee. Dat betekent dat wanneer de vaatwasser vervangen moet worden of het dak lekt, het rendement voor een aantal maanden op 0% staat
Nu meent minister De Jonge dat het beter is om het kind met het badwater weg te gooien. Als de recent voorgestelde maatregelen worden ingevoerd gaat het deel van de vrije sector dat wij kennen enerzijds behoorlijk inkrimpen en anderzijds een stuk duurder worden. Ik ben benieuwd waar die echtscheiders, expats en samenwoners na 2024 gaan wonen.
Belastingdruk in 2023
Voordat het zover is, staan er een aantal fiscale maatregelen klaar voor 2023. Een versobering van de leegwaarderatio, de manier waarop schulden worden betrokken in box 3 en een hoger fictief rendement voor beleggingen zullen voor een hogere belastingdruk zorgen in 2023. Vastgoed Belang heeft voor diverse scenario’s doorgerekend wat de effecten zullen zijn op (particuliere) woningbeleggers. We zullen hier snel een blog aan wijden.
Kamerbrief over regulering middenhuur
Op 9 december 2022 schetste minister De Jonge in zijn “kamerbrief over regulering middenhuur” plannen voor de vrije sector.
Tot op heden onderscheiden we een sociale sector en een vrije sector; vanaf 2024 wil het kabinet hier een derde categorie aan toevoegen, namelijk de “middenhuur”. Het gaat hierbij om woningen die in het woningwaarderingsstelsel (op dit moment) tussen de 149 en 187 punten vallen en waarvoor een nieuwe huurovereenkomst gesloten wordt. Deze wijziging geldt dus niet voor lopende huurovereenkomsten. Deze woningen zullen gekoppeld worden aan de puntentabel waarin de maximaal toegestane huurprijs wordt bepaald door het aantal punten.
Bijvoorbeeld een woning met 185 punten zou dan een maximale huurprijs kennen van € 1.015,31 (puntentabel 2022).
De logische gedachte achter dit beleid is om de sterk gestegen huurprijzen te beperken. Het grote gevaar is echter dat de rendementen zo onder druk komen te staan dat verkoop van deze woningen de enige reële optie is. Dit geldt met name voor investeerders die recent hebben aangekocht. Helaas zullen niet alleen de particuliere verhuurders worden getroffen, maar ook grootschalige woningprojecten met honderden huurwoningen en projecten die nog moeten starten maar allemaal in de ijskast zijn gezet. Recent onderzoek door Ortec Finance bevestigt dit beeld volledig.
Dat betekent dat de vrije sector verder wordt uitgehold; woningen onder 187 punten zullen mogelijk worden verkocht als het niet meer rendabel is om ze aan te houden. Om woningen boven de 187 punten zal “gevochten worden”. Drie keer raden wat dat met de huurprijzen van die woningen zal doen…
Wat te doen
Zover is het allemaal gelukkig nog niet. De minister heeft slechts een brief geschreven, er moet nog een wetsvoorstel worden ingediend en dan zal het parlement er nog het nodige van vinden. Partijen als Vastgoed Belang, IVBN en een aantal grote beleggers hebben hun reactie al gegeven en gewaarschuwd voor de mogelijk verstrekkende gevolgen en juridische bezwaren (onze netwerkpartner Huib Hielkema van Hielkema en co schreef hier uitgebreid over).
Zolang de definitieve voorwaarden nog niet bekend zijn is het dus moeilijk om een passend advies te geven, maar inzetten op puntenoptimalisatie lijkt verstandig. De belangrijkste knop om aan te draaien is het energielabel. Dat gaat mogelijk ook zwaarder tellen in het “puntensysteem”. Oftewel, investeer nu in energiebesparende maatregelen (dat is sowieso goed voor de wereld), zodat het rendement van uw verhuurde woningen niet nóg verder onder druk komt te staan.
Er zijn meer tips te verzinnen om vooruit te lopen op deze maatregelen, zoals het verlengen van lopende huurovereenkomsten of (her)investeren in woningen die (ruim) boven de puntengrens van 187 vallen. Een van onze verhuurmakelaars denkt graag mee over de mogelijkheden, want uiteindelijk is het allemaal maatwerk en dat is aan ons wel besteed.
