Stilzitten als je geschoren wordt? De vloedgolf van overheidsmaatregelen van de laatste jaren zorgt ervoor dat de vrije huursector om zeep wordt geholpen. Met als gevolg dat steeds minder mensen een (betaalbare) woning kunnen vinden.
Om het belastingstelsel eerlijker te maken wil de overheid met de Belastingplannen box 3 vermogen belasten op basis van het rendement dat erop wordt gemaakt. Vanaf 2026 moet een nieuw stelsel ingaan waarbij wordt gekeken naar daadwerkelijk gerealiseerd rendement op het vermogen. Op zichzelf geen vreemd beleid, want een bankspaarder maakt minder rendement dan een succesvolle belegger. Alleen de uitvoering van het beleid is behoorlijk doorgeslagen.
Hoe zit het ook alweer?
Ons fiscale stelsel is ingericht in 3 zogenaamde boxen.
- Box 1: inkomsten uit werk en woning,
- box 2: inkomsten uit aanmerkelijk belang en
- box 3: inkomsten uit sparen en beleggen.
Als een woningeigenaar zelf in diens woning woont wordt deze in box 1 “belast” (denk bijvoorbeeld aan hypotheekrenteaftrek). Wanneer een woning echter niet door de eigenaar wordt bewoond “verhuist” deze naar box 3. De grondslag van de heffing is hier tot voor kort niet de inkomsten, maar het vermogen. In box 3 is de heffing getrapt, er wordt een (fictief) rendement bepaald over het vermogen en dat fictieve rendement wordt belast.
Er geldt in box 3 een korting voor verhuurde woningen, waardoor niet de gehele WOZ-waarde van de woning wordt betrokken, maar een percentage daarvan; de zogenaamde leegwaarderatio.
Overigens mag een verhuurde woning alleen in box 3 worden ondergebracht als er niet te veel arbeid wordt verricht voor onderhoud, verhuur en beheer. Rob Antonis schreef eerder de blog: hoe houd ik mijn vastgoedportefeuille in box 3.
Overbruggingsstelsel 2023-2025
Voordat het nieuwe stelsel in 2026 (richtdatum) ingaat geldt er een overbruggingsregeling, deze is 1 januari 2023 ingegaan.
- Tarief belasting is voor 2023 32% en gaat jaarlijks 1% omhoog
- Het vermogen in box 3 wordt ingedeeld in drie categorieën. Voor 2023 zijn de fictieve rendementen daarvan behoorlijk verhoogd.
- Bank- en spaartegoeden en contant geld: 0,36%
- Beleggingen/andere bezittingen: 6,17%
- Schulden: 2,57%
- De leegwaarderatio wordt in 2023 met ongekende percentages afgebouwd. Hierdoor wordt de korting voor verhuurde woningen versoberd en wordt een groter deel van de WOZ-waarde van een woning
Verhouding jaarlijkse huurprijs tot WOZ-waarde
| Huidige leegwaarderatio | Nieuwe leegwaarderatio | ||
| Meer dan | Minder dan | ||
| 0% | 1% | 45% | 73% |
| 1% | 2% | 51% | 79% |
| 2% | 3% | 56% | 84% |
| 3% | 4% | 62% | 90% |
| 4% | 5% | 67% | 95% |
| 5% | 6% | 73% | 100% |
| 6% | 7% | 78% | 100% |
| 7% | – | 85% | 100% |
| Bron: rijksoverheid.nl | |||
Vastgoed Belang rekende voor diverse scenario’s door wat de gevolgen kunnen zijn voor een vastgoedbelegger. Wij willen hier geen concreet voorbeeld uitwerken Dit geeft een te specifiek beeld terwijl er veel factoren van invloed zijn.
Vastgoed Belang heeft voor een verhuurder met één verhuurde woning waarop een financiering rust de gevolgen doorgerekend. Het resultaat van de berekening is dat deze woningeigenaar van een heffing van ca. € 1.192,- naar een heffing van € 3.559,- in box 3 gaat. Het rendement uit verhuur na belasting daalt van 3,43% naar 0,49%.
Rekenvoorbeelden waarbij het rendement zelfs negatief uitpakt en een verhuurder verlies maakt op de verhuur van zijn woning zijn eenvoudig te maken. Dit zal voor een aantal verhuurders realiteit worden. En dan zijn de maatregelen middenhuur van 2024 nog niet eens meegenomen in de berekeningen.
Waarom belastingplannen box 3?
Een argument van de overheid is dat de regeling in box 3 jarenlang zo gunstig is geweest dat het nu wel wat strakker mag voor beleggers. Dat geldt echter alleen voor beleggers die al jaren hebben “geprofiteerd” van de gunstige regeling. Wie recent is begonnen met verhuur als belegging heeft nooit geprofiteerd en wordt nu dubbel geraakt, want wie recent heeft aangekocht heeft tenslotte duur aangekocht.
Verder blijft de overheid graag denken in termen als huisjesmelkers die wel eens wat rendement mogen inleveren. Wij weten dat het grootste deel van onze verhuurders mensen zijn die wat vastgoed bezitten om hier bijvoorbeeld een pensioen mee op te bouwen. En denk eens aan mensen die hun woning voor een zeer schappelijke huurprijs verhuren aan een familielid en daar nu nog eens extra voor worden afgestraft.
Wat dan nu?
De belastingplannen box 3, 2023 zijn in principe al realiteit, de tarieven worden mogelijk nog wat bijgesteld en het ministerie spreekt over mogelijke matiging van de overbruggingsregeling als deze zeer ongunstig uitpakt.
Het verdient in ieder geval aanbeveling om bezwaar te maken op de aanslag van 2023, zodat het signaal wordt afgegeven dat deze regeling niet reëel is. Mocht de overheid tot inkeer komen, dan kan het ook zo zijn dat alleen diegenen die bezwaar hebben gemaakt worden gecompenseerd.
Vastgoed onderbrengen in BV kan een oplossing zijn, maar met een overdrachtsbelasting van 10,4%, oprichtingskosten, etc. is dit niet altijd de eenvoudigste oplossing.
Dan toch maar stilzitten? Daar begon ik deze blog immers mee. Wellicht komt het ministerie nog tot inkeer en sowieso is dit slechts tijdelijke overbruggingsregeling, vanaf 2026 zou er een eerlijker stelsel moeten komen. Dus naast stilzitten is hoop houden en verstandig stemmen ook een goede optie.
