Een simpele vraag met een minder eenvoudig antwoord. Verhuur van een eigen woning is vaak een waardevolle investering en kan een gezond rendement opleveren. Als verhuurder in de vrije sector draag je ook nog eens bij aan woningen waar veel behoefte aan bestaat. Het is wel belangrijk om te begrijpen hoe het fiscaal is geregeld wanneer je je eigen woning verhuurt. Win sowieso vakkundig advies in over je eigen specifieke situatie. De uitleg hieronder is algemeen en kan voor bepaalde situaties niet geheel aansluiten.
Alleen kamers in je eigen woning verhuurd?
Verhuur je slechts een kamer in je eigen woning dan kan het zijn dat je fiscaal valt onder de kamerverhuurvrijstelling. De Belastingdienst noemt op haar website de voorwaarden om onder deze vrijstelling te vallen. Voldoet jouw situatie aan de voorwaarden, dan zijn de huurinkomsten onbelast. Het eigenwoningforfait geldt wel en rentekosten van een woningschuld zijn aftrekbaar.
Is de gehele woning verhuurd?
Voldoe je niet aan de voorwaarden voor de kamerverhuurvrijstelling, bijvoorbeeld wanneer de gehele woning was verhuurd? Dan geldt er een andere regeling. De woning “verhuist” dan fiscaal gezien naar box 3. Daar wordt in de basis niet de huursom, maar de waarde van de woning belast*. In box 3 zijn rentekosten van een woningschuld (hypotheek) niet aftrekbaar. Wel kan een deel van de woningschuld van de woningwaarde worden afgetrokken.
*De waarde van de woning
In box 3 geldt niet gehele waarde van de woning als belastbaar vermogen, maar wordt er een “korting” toegepast, omdat de woning in verhuurde staat minder waard is dan wanneer deze leeg is. Deze korting, de zogenaamde Leegwaarderatio is anno 2023 echter niet veel meer waard en geldt mogelijk niet als de woning tijdelijk of aan familieleden is verhuurd. Van de waarde van de verhuurde woning mag het heffingsvrije vermogen worden afgetrokken.
Belastingtarieven vastgoed box 3
De belastingheffing in box 3 werkt in twee trappen:
1) (Fictief) Rendement bepalen
Tot een nieuw plan in werking treedt, op zijn vroegst in 2027, gaat de fiscus uit van fictieve rendementen.
Allereerst wordt gekeken waar het vermogen uit bestaat; spaargeld, schulden en/of belegging (zoals vastgoed).
• Bij spaargeld wordt een relatief laag percentage gehanteerd als rendement. Logisch, want de rente op een spaarrekening is gemiddeld laag.
• Voor een belegging wordt dan weer een erg hoog fictief rendement aangehouden. In 2023 wel 6,17%.
• Schulden mochten tot 2022 volledig op het vermogen in mindering worden gebracht, maar vanaf 2023 is de berekening iets ongunstiger.
2) Belasting heffen
De berekening is vanaf 2023 iets complexer, maar het komt er op neer dat over (een deel van) het rendement een belasting wordt geheven. Het tarief is 32% en wordt de komende jaren verhoogd tot 34%.
Tijdelijk twee woningen
Heb je twee woningen, waarvan er één te koop staat? Dan mag van beide woningen de hypotheekrente worden afgetrokken. Zodra één van de woningen echter wordt verhuurd is dat niet meer toegestaan en gaat de verhuurde woning naar box 3 en wordt belasting geheven op de hierboven omschreven manier.
Gemeentelijke belastingen en waterschapsheffingen
Ook de situatie met betrekking tot gemeentelijke belastingen en waterschapsheffingenverandert zodra een woning is verhuurd. De eigenaar is namelijk vanaf dat moment geen gebruiker meer van de woning en betaalt dan ook niet meer het gebruikersdeel van de gemeentelijke belastingen. Uiteraard blijft het eigenaarsdeel wel voor rekening van de eigenaar. We schreven er eerder al over in: Gemeentelijke belastingen; wie betaalt wat?
In een notendop en zonder al te veel uitzonderingen is dit hoe het werkt. We kunnen niet vaak genoeg benadrukken dat het voor iedere situatie fiscaal net anders kan werken. Onze partner Van Wezel in Rijnsburg kan uw situatie in kaart brengen en het juiste advies geven.
