Als je, net zoals ik, werkzaam bent in de vastgoedbranche, lijkt het erop alsof de wereld in brand staat. Van alle kanten komen ontwikkelingen op ons af die niet erg gunstig lijken te zijn.
Al een tijdje wordt het beeld geschetst dat de markt voor huurwoningen bestaat uit huisjesmelkers die over de rug van arme huurders woekerwinsten maken. Een beeld dat vrijwel haaks staat op hoe ik dit al 16 jaar beleef. Een groot deel van onze klanten is een particuliere belegger en verhuurt één tot twee (meestal goed onderhouden) panden en doet er veel aan om huurders tevreden te houden.
Daar wordt wat geld mee verdiend, maar er staat ook een flink risico tegenover: Huurders die niet betalen, panden die minder waard worden of een wetgever die zo uitdrukkelijk de kant van de huurder kiest dat het rendement(je) vrijwel verdampt.
Als je de berichtgeving moet geloven, blijft er nog maar één oplossing over: Verkopen die huurwoningen! Ik vraag me echter af of dat de beste oplossing is. Sowieso zullen huurders hier niet bij gebaat zijn; als de vrije huursector nog kleiner wordt, vallen er nog meer woningzoekenden buiten de boot. Maar ook bezien door de bril van de vastgoedbelegger blijft het de vraag of verkopen optimaal is. Een deel van de redenen waarom verhuurders nu kiezen om te verkopen, is namelijk lang niet zo negatief of urgent als de media ons willen laten geloven. Ik vertel je waarom.
Reden 1: Door de hoge belastingdruk blijft er geen rendement over
De belasting in box 3 is de afgelopen jaren nogal wat hervormd door een twijfelende wetgever die zelf ook niet meer helemaal lijkt te begrijpen wat nu een eerlijke oplossing is.
Maar lees ons blog eens; de Hoge Raad lijkt het niet eens te zijn met het nu geldende overbruggingsstelsel. Dus de uiteindelijke belastingdruk zou weleens mee kunnen vallen. Bezwaar aantekenen tegen de aangifte blijft het advies, met een grote kans op succes.
Daar komt bij dat er op dit moment dus een overbruggingsstelsel geldt. Het woord zegt het al; het stelsel is van tijdelijke aard. Vanaf 2027 zou een eerlijker, op werkelijk rendement gebaseerd stelsel moeten gaan gelden. De gemiddelde vastgoedbelegger heeft een horizon van meer dan een paar jaar, dus nu verkopen om fiscale redenen zou weleens onverstandig kunnen blijken.
Reden 2: De tijdelijke huurovereenkomst wordt afgeschaft
Dat klopt niet helemaal. Per 1 juli 2024 wordt inderdaad de, in 2016 geïntroduceerde, huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar beperkt. Hij wordt niet afgeschaft, maar mag alleen nog maar voor bepaalde groepen huurders worden gebruikt. Ook is het zo dat er nog voldoende andere opties overblijven om tijdelijk te verhuren. We schreven daar eerder al een blog over, genaamd ‘De Wet vaste huurcontracten’.
Reden 3: De middenhuur
De behandeling van de ‘wet regulering middenhuur’ komt eraan. De Tweede en Eerste Kamer moeten er nog over debatteren, dus vooralsnog geen reden tot paniek. Mocht de wet het wel halen, gaat hij alleen voor nieuwe huurovereenkomsten gelden en wordt hij als het goed is regelmatig getoetst op werking. Aangezien ik vrijwel zeker weet dat deze wet erg slecht gaat uitpakken voor woningzoekenden, zal de evaluatie niet erg positief uitpakken. Dus dit zou pas een reden tot verkoop van huurwoningen moeten zijn als de inhoud duidelijk is en slecht uitpakt voor bepaalde woningen.
Juist als deze wet van kracht wordt, zullen er kansen zijn voor beleggers in vastgoed. Woningen die namelijk buiten deze regulering vallen, zullen gaan exploderen qua huurprijs. Een effect dat niemand echt wil, maar die gescheiden mensen, expats, jonge samenwoners moeten toch ergens wonen en inmiddels weten we wat er met de prijzen gebeurt als er weinig aanbod van huurwoningen is.
Als een nieuw kabinet nou ook nog eens de belachelijk hoge overdrachtsbelasting aanpakt, worden dat soort beslissingen nog wat aantrekkelijker.
Reden 4: De Wet goed verhuurderschap
Ook hier maakten we al eens een blog over. Sinds de Wet goed verhuurderschap van kracht is, zijn er een aantal regels toegevoegd waar verhuurders zich aan moeten houden. Hoewel de balans een beetje zoek lijkt te zijn – er is bijvoorbeeld geen meldpunt om vervelende huurders aan te melden – valt het wel mee hoeveel ‘last’ een bonafide verhuurder heeft van deze wet. Er zijn wat administratieve zaken toegevoegd, waaronder een informatieplicht, maar een groot deel van die zaken zal door de verhuurmakelaar en beheerder worden opgepakt.
Reden 5: Waarin moet je dan beleggen?
Particuliere vastgoedbeleggers zijn mensen die de middelen hebben om te investeren, soms via een financiering, maar vaak ook niet. Dat betekent dat het geld van een verkochte belegging in veel gevallen opnieuw geïnvesteerd zal moeten worden, omdat het bijvoorbeeld als pensioenvoorziening dient. Ondanks de huidige storm heb ik het gevoel dat beleggen in ‘stenen’ nog steeds gunstig kan zijn. Vergeet bijvoorbeeld niet dat het een belegging is die niet van de ene op de andere dag waardeloos zal blijken te zijn. Sterker nog, de verwachting is nog steeds dat de waarde van vastgoed zal blijven stijgen.
Bezint eer ge begint en laat je niet te veel beïnvloeden door de negatieve toon in de media en binnen de vastgoedbranche. Voor elke specifieke situatie is een oplossing mogelijk. Wij denken graag vrijblijvend met onze klanten mee, ook voor de enkele gevallen waarin verkoop toch de beste oplossing blijkt te zijn.
