In een krappe woningmarkt zijn er helaas verhuurders die het wat minder nauw nemen met de regels en met het woongenot van hun huurders. In onze beleving gaat het om een heel klein deel van de verhuurders, maar in het huidige politieke klimaat was er voldoende steun om de Wet goed verhuurderschap aan te nemen. Wij steunen absoluut het hoofddoel van de wet, het wordt echter ook weer pijnlijk duidelijk dat de beleidsmakers zich weinig in de praktijk begeven.
Wat gaat er gebeuren
Er is nog relatief veel onduidelijk en nog niet voldoende uitgewerkt. Maar in hoofdlijnen wil de overheid met de Wet goed verhuurderschap slecht verhuurgedrag tegengaan. Daartoe krijgen gemeente vergaande bevoegdheden, onder te verdelen in drie instrumenten:
- Zeven algemene regels voor goed verhuurderschap
- Gemeentelijk meld- en informatiepunt
- Een optioneel in te voeren vergunningsstelsel
1. Zeven algemene regels voor goed verhuurderschap
- Het tegengaan van discriminatie:
Verhuurders en verhuurbemiddelaars moeten duidelijk maken hoe de selectie van huurders werkt en op welke gronden huurders worden toe- of afgewezen. Update: Het verplichte protocol dat hier onderdeel van uitmaakt is per 1 januari 2024 van kracht. - Het tegengaan van intimidatie:
Verhuurders en verhuurbemiddelaars moeten zich onthouden van elke vorm van intimidatie of dreigen. Daarbij kan het gaan om duidelijke vormen van fysieke intimidatie, maar ook bijvoorbeeld dreigen met het niet terugbetalen van de waarborgsom. - Waarborgsom:
De waarborgsom mag maximaal tweemaal de kale huurprijs bedragen. De waarborgsom moet binnen veertien dagen na beëindiging worden terugbetaald. Als er schade in de woning is geconstateerd of er zijn andere verrekeningen met de waarborgsom wordt deze termijn opgerekt naar dertig dagen. Gek genoeg lijkt het ministerie vergeten te zijn een overgangsregeling in de wet te zetten en geldt deze regeling ook voor lopende huurovereenkomsten. - Informatieplicht:
Interhouse werkt aan een informatieblad dat standaard aan huurders zal worden gestuurd:
Verhuurders en verhuurbemiddelaars moeten huurders informeren over:
– de rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze rechten en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen;
– indien een waarborgsom in rekening wordt gebracht, de hoogte van de waarborgsom, de wijze waarop en de termijnen waarbinnen bij beëindiging van de huurovereenkomst de vordering van de huurder op de verhuurder ten aanzien van de waarborgsom wordt vastgesteld;
– de contactgegevens van een contactpunt waar de huurder terecht kan bij zaken die het gehuurde betreffen;
– de contactgegevens van het meldpunt van de gemeente waarin het gehuurde is gelegen Update: Het vermelden van de contactgegevens is per 1 januari 2024 van kracht;
– en indien servicekosten in rekening worden gebracht; de betalingsverplichting van de huurder waarbij geldt dat jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder dient te worden verstrekt. - Schriftelijkheidsvereiste:
De huurovereenkomst dient schriftelijk te worden vastgelegd.
- Servicekosten:
De verhuurder brengt alleen de wettelijk toegestane servicekosten in rekening naast de kale huurprijs.
- Verbod op dubbele bemiddelingskosten:
Huurbemiddelaars brengen geen dubbele bemiddelingskosten in rekening. Dat was al niet toegestaan, maar werd in sommige steden nog steeds gedaan. De gemeente mag hier nu op handhaven.
2. Gemeentelijk meld- en informatiepunt
Gemeentes worden verplicht om een meld- en informatiepunt in te stellen. Verhuurders worden verplicht om de contactgegevens daarvan te verstrekken aan huurders.
Het meldpunt moet voor huurders een laagdrempelige manier zijn om ongewenst verhuurgedrag te melden, zodat de gemeente hiertegen kan optreden. De gemeente kan een (hoge) boete of last onder dwangsom opleggen.
In de handreiking van VNG aan de gemeentes worden gemeentes gestimuleerd om hun meldpunt vorm te geven door aan te sluiten bij zogenaamde huurteams. Op zichzelf geen slecht idee, maar deze huurteams hebben vaak weinig oog voor de rechten en belangen van verhuurders en strijden wel heel eenzijdig voor de “belangen” van huurders. De huurmarkt is juist gebaat bij minder polarisatie en meer verbinding.
3. Een optioneel in te voeren vergunningsstelsel
De gemeente krijgt de optie om gebieden aan te wijzen waarin alleen mag worden verhuurd na verkrijging van een vergunning. De gemeente moet motiveren waarom de vergunningsplicht binnen een bepaald gebied wordt ingevoerd. De leefbaarheid binnen dat gebied moet onder druk staan. We weten echter uit eerder ingevoerde wetgeving dat gemeentes dit motivatievereiste niet altijd even belangrijk vinden en naar willekeur gebieden aanwijzen. Het verkrijgen van de vergunning zal geen groot probleem worden, de gemeente mag alleen weigeren als de verhuurder voldoet aan een van de vier weigeringsgronden die in de wet worden genoemd. Op bonafide verhuurders zullen de weigeringsgronden niet snel van toepassing zijn.
Voor verhuur aan arbeidsmigranten mag de gemeente een vergunningsplicht invoeren die geldt voor de gehele gemeente.
Kort samengevat: Wat moet je als verhuurder concreet weten en doen
Nogmaals, niet alles is duidelijk en veel is nog niet voldoende uitgewerkt.
Voor 1 juli 2023:
Voorbereiden op de wetgeving; de wetgeving is in beginsel alleen van toepassing op huurovereenkomsten die ingaan na 1 juli (uitgezonderd de informatieplicht en de regeling met betrekking tot de waarborgsom).
Na 1 juli 2023:
- Geen waarborgsom hoger dan tweemaal de kale huurprijs in rekening brengen en de juiste termijnen aanhouden bij terugbetaling van de waarborgsom.
- Huurder de verplichte informatie verstrekken: Voor nieuwe huurovereenkomst moet de informatie (als bijlage) bij het contract worden ingesloten. Zittende huurders moeten voor 1 juli 2024 worden geïnformeerd.
- Verhuurbemiddelaars en verhuurders die zelf hun selectie doen moeten een uitgeschreven protocol hebben waarin staat beschreven hoe de selectie van huurders in zijn werk gaat. Tenzij de woning onderhands wordt verhuurd en niet openbaar wordt aangeboden.
Kritische noot
Malafide verhuurders en ontoelaatbare verhuurpraktijken moeten worden aangepakt.
Onder deze wet lijden wel erg veel goeden onder een klein aantal kwaden. Verhuurders worden opgezadeld met extra (administratieve) druk. En dat in een tijd waarin een enorme stapeling van overheidsmaatregelen de huurwoningvoorraad toch al doet afnemen. We vragen ons sterk af of huurders en woningzoekenden hiermee écht geholpen zullen zijn.
Verder zijn we voorstanders van gedegen bescherming van huurders. Woonruimte is immers een belangrijke levensbehoefte. Helaas kennen we uit de praktijk ook veel gevallen van huurders die het niet zo nauw nemen met de regels en hun verplichtingen. Met een gemeentelijk meldpunt als nieuw dreigmiddel kan een kwaadwillende huurder een verhuurder opzadelen met een onterecht onderzoek. Het zou in het kader van rechtsgelijkheid mooier zijn als verhuurders ook kunnen melden.
Berusten
Toch zal deze wet vast zijn weg vinden, als de kinken door gemeentes en rechters uit de kabel worden gehaald zal het hopelijk bijdragen aan een prettig huurklimaat. De noodzaak om een expert in te schakelen bij verhuur van een woning wordt wel telkens groter. De gemiddelde verhuurder moet zich door een woud aan regels en lelijke wetgeving slaan om te voorzien in die levensbehoefte waar zo’n enorm tekort aan bestaat.
Onze mensen worden bijgeschoold en huurovereenkomsten worden aangepast om helemaal te voldoen aan deze nieuwe wetgeving.
