Als franchisenemer van Interhouse verhuurmakelaars maak ik deel uit van een groep gedreven ondernemers in de specialistische branche van verhuurmakelaardij. Wij wisselen o.a. veel ervaringen en contacten uit. Als groep verhuren wij duizenden woningen per jaar en bestaan inmiddels al meer dan 25 jaar. Deze schat aan ervaring zorgt ervoor dat wij weten wat er nodig is om een woning optimaal te verhuren. Met optimaal bedoel ik een woning vlot verhuren aan een hoge kwaliteit huurder tegen een correcte huurprijs.
Ook gedurende de huurovereenkomst is het prettig de voordelen te blijven te ondervinden van de goede voorbereiding en juist gemaakte keuzes. Een goede voorbereiding, voordat een woning te huur wordt aangeboden, is cruciaal. Dagelijks ben ik op gesprek bij (aanstaande) woningverhuuurders en veelal wordt mij gevraagd wat ze dan moeten doen om hun woning goed verhuurklaar te maken. In deze maatwerk adviezen vind ik het prachtig om mijn expertise toe te passen. Voor iedere woning zijn er eigenlijk altijd afwijkende zaken en komen wij met ideeën en tips waar een verhuurder zelf nooit aan gedacht had.
Ik heb besloten de 10 belangrijke tips eens op te schrijven en te delen met iedereen die daar interesse in heeft.
1. Zorg dat uw woning in goede staat van onderhoud is
Het lijkt zo vanzelfsprekend, maar eigenlijk behoeft iedere woning goede kritische aandacht. Denk aan deuren en ramen, c.v. onderhoud, keukenkastjes, een schuurbeurt aan een parketvloer, lampjes vervangen, gordijnrails vastzetten etc. Starten met een goede staat van onderhoud voorkomt veel gedoe tijdens een huurovereenkomst.
2. Zorg dat uw woning ook cosmetisch tiptop in orde is
Kijk kritisch naar schilderwerk, sauswerk en behangwerk. Een nette huurder zoekt een nette woning. Anderzijds trekt een woning die niet tiptop is ook eerder een huurder die dat ‘niet kan schelen’. Vaak is zo’n huurder op andere vlakken ook wat ‘lakser’. De ervaring is ook dat een nette woning ook veel netter blijft.
3. Investeer eenmalig in een grondige, professionele schoonmaak
Als u dit eenmalig doet en daar een factuur van kunt overleggen, eisen we dat ook van een huurder bij einde huurovereenkomst. Wij nemen dat als zodanig op in de huurovereenkomst. De huurder krijgt het professioneel gereinigd en dient het ook zo op te leveren. Een eerlijke deal en eigenlijk geen discussie meer over wel of niet schoon.
4. Lever een verzorgd sleutelplan aan de huurder van minimaal 2 complete sets
Afhankelijk van de soort woning en samenstelling van de huurder (single, stel of gezin) pas je het aantal sets aan. Zorg voor deugdelijke sloten en sleutels, bij voorkeur alles gelijk sluitend; dus 1 sleutel voor alle deuren. Wellicht een eenmalige investering, maar met een certificaat jarenlang goed geregeld. Vergeet naast de sets voor de huurder niet de extra sets voor uzelf en de makelaar/beheerder.
5. Stel een verzorgde informatiemap voor de huurder samen
Gebruiksaanwijzingen van alle (keuken)apparatuur in de woning, informatie van de gemeente, de afvalkalender, wat lokale informatie, wellicht een aantal gebruikstips over de woning etc. Dit zijn allemaal zaken waar een huurder veel aan heeft. Deze map hoort gewoon bij de woning en kan iedere opvolgende huurder gebruiken.
6. Maak de buitenruimten eenvoudig te onderhouden voor de huurder
Uiteraard is dit volledig afhankelijk van het type woning, maar zorg dat een huurder de buitenruimte redelijk eenvoudig in een goede staat kan houden. Als de woning een behoorlijke tuin heeft met het nodige onderhoud, probeer dan een onderhoudsplan te maken, al dan niet met een (vaste) hovenier. Onderhoud van groen door een huurder is vaak een issue bij einde huurovereenkomst. Voorkom dit, want vaak zijn de kosten voor goed herstel door achterstallig onaangenaam hoog.
7. Informeer buren en eventueel VVE over verhuur van de woning
Dit hoort ook bij ‘verhuurklaar’ maken van woning. Dit voorkomt vragen of onenigheid met deze partijen en ook uw huurder zal zich meer welkom voelen. Nagenoeg alle VVE’s stellen melding van verhuur en het ondertekening van een gebruikersverklaring door de huurder verplicht.
8. Dit moet u doen als de woning gestoffeerd wordt verhuurd
Gestoffeerd houdt in dat de woning is voorzien van vloeren, wandafwerking, raamstoffering en verlichting. Het is belangrijk dat alles in deugdelijke staat is. Zorg dus voor schone gordijnen, dat alle verlichting werkt, dat wanden keurig afgewerkt en vrij van boorgaten zijn en dat vloeren in goede staat zijn. Voorkom tapijt. Er zijn weinig huurders die tapijt op prijs stellen. Harde vloeren zijn veelal gewenst om reden van hygiëne en allergie.
9. Dit moet u doen als de woning gemeubileerd wordt verhuurd
Gemeubileerd houdt in dat u naast de stoffering, zoals omschreven in punt 8, tevens zorg draagt voor een volledige inrichting. Het criterium is dat een huurder over alles beschikt en eigenlijk alleen koffers met persoonlijke spullen mee hoeft te nemen om te kunnen wonen en de woning optimaal te kunnen gebruiken. Naast de meubels dient er ook een complete keukeninrichting te zijn, linnengoed, televisie(s) en audioapparatuur, stofzuiger, strijkplank, strijkbout etc. Als er buitenruimte is, ook buitenmeubilair, eventueel tuingereedschap etc. Denk ook aan wat (wand)decoratie, planten etc. Alle inventaris dient deugdelijk te zijn en let op is aan afschrijving onderhevig. Lees voor meer informatie ons blog ”De voordelen van gemeubileerd verhuren”.
10. Regel de formele zaken met hypotheekverstrekker, verzekeraar, gemeente, abonnementen etc.
Een woning is pas echt verhuurklaar als u met een gerust hart een handtekening onder een huurovereenkomst kunt zetten. Dat betekent dat partijen waar u verplichtingen aan heeft tevens akkoord moeten zijn. Als uw woning een (woon)hypotheek heeft, kunt u niet zomaar zonder toestemming van de hypotheekverstrekker het onderpand van uw lening verhuren. Lees voor meer informatie ons blog ”Huis financieren in 8 stappen”. Ook bij de verzekeraar dient te worden aangetekend dat het verzekerde object verhuurd wordt; er gelden meestal aangepaste voorwaarden. Als u zelf elders gaat wonen dient u zich daar in te schrijven en wordt u automatisch uitgeschreven op het adres dat u verhuurt. Zeg verder tijdige uw lopende abonnementen op zoals internet, kabeltelevisie, raambewassing, containerreiniging etc. De meterstanden en instructie daaromtrent verzorgt de makelaar bij overdracht.
Door jarenlange ervaring heb ik de overtuiging dat de juiste verhuurmakelaar cruciale meerwaarde biedt. Los van het adviseren over het gereedmaken van de woning zijn er nog veel meer belangrijke zaken. Zaken die ervoor zorgen dat de strategie, de aanpak, de verhuur en uiteindelijk het gehele verloop van de huurovereenkomst verloopt zoals uitgestippeld. Dat vereist kennis en ervaring. Het bepalen van de juiste doelgroep voor de woning is bijvoorbeeld de basis voor de rest van het traject. De doelgroep is echter weer afhankelijk van het type woning, de locatie, maar zeker ook de situatie van de verhuurder. Vervolgens dient die specifieke doelgroep bereikt te worden en kandidaten vervolgens weer grondig gescreend te worden voordat u over kunt gaan tot het sluiten van een juridisch correcte maatwerk huurovereenkomst. U wilt immers dat de gemaakte afspraken juridisch dichtgetimmerd zijn. Als een huurovereenkomst eenmaal loopt is het belangrijk om adequaat en accuraat beheer te voeren; zo houdt u de huurder tevreden en uw bezit in goede conditie. Meer informatie over het beheer van uw woning kunt u hier vinden.
Ik hoop dat mijn tips waardevol voor u zijn. Uiteraard ben ik, of één van mijn collega’s van andere vestigingen, beschikbaar om vragen in een persoonlijk (advies)gesprek te beantwoorden. Ik kijk er nu al naar uit om uw te verhuren woning te bezoeken, u persoonlijk te ontmoeten en de meerwaarde van onze diensten aan u aan te tonen; dit alles geheel vrijblijvend.
