Waarschijnlijk zal niet iedereen de titel van deze blog direct begrijpen en minimaal twee of drie keer moeten lezen om te snappen wat er staat. Toch is het per 1 mei 2022 een feit; het woningwaarderingsstelsel(puntensysteem) is aangepast om de invloed van de hoge WOZ-waardes te beperken.
Het woningwaarderingsstelsel
In de praktijk ligt het iets genuanceerder dan ik hierover zal uitweiden (daarvoor verwijzen wij u naar de blog van advocatenkantoor Hielkema en co), maar in de basis bepaalt het woningwaarderingsstelsel de huurprijzen van te verhuren woningen. Tenzij een woning voldoende punten heeft om in de vrije sector terecht te komen, dan bepaalt de “markt“ de hoogte van de huurprijs. De drie grootste pijlers die punten in het woningwaarderingsstelsel opleveren zijn woonoppervlakte, WOZ-waarde en energielabel.
Voor 1 oktober 2015 speelde de WOZ-waarde van de woning bijna geen rol en kon een woning locatiepunten krijgen. Dat leidde ertoe dat een woning in het centrum van Amsterdam hetzelfde aantal punten kon hebben als een verder vergelijkbare woning aan een drukke snelweg.
Dat was niet erg eerlijk en de introductie van WOZ-punten in het woningwaarderingsstelsel moest een einde maken aan die oneerlijkheid. Toen dit systeem werd geïntroduceerd was de verwachting dat de WOZ-waarde zo’n 25% van de punten zou bepalen. Met de explosieve stijging van woningprijzen en dus de WOZ-waardes is die verhouding behoorlijk anders komen te liggen. In extreme gevallen bepaalt de WOZ-waarde wel zo’n 40% van de punten. Met als gevolg dat vrij kleine woningen (met soms een slecht energielabel) toch in de vrije sector terecht komen door de hoge WOZ-waarde.
Het kabinet heeft daar een einde aan gemaakt en heeft de invloed van de “WOZ-punten” per 1 mei 2022 beperkt. Ook hier gelden weer veel nuanceringen en uitzonderingen, maar in het kort komt het erop neer dat woningen die na 1 mei 2022 (opnieuw)worden verhuurd nog slechts 33% van hun punten uit WOZ-waarde mogen halen. De minister gaat ervan uit dat met deze regeling bereikt zal worden dat ca. 15.000 huurwoningen vanuit de vrije sector terug zullen vallen naar de sociale sector.
Complicaties
Dat lijkt simpel, maar is in praktijk behoorlijk ingewikkeld. Bijvoorbeeld alleen al, omdat het benodigde aantal punten voor de vrije sector twee keer per jaar wijzigt. Verder lijkt er toch weinig aandacht voor de beleggers die in deze krankzinnige markt een dure woning hebben gekocht met het doel deze rendabel te verhuren en nu opeens genoegen moeten nemen met een veel lagere huurprijs. Dat zal er ongetwijfeld toe leiden dat deze woningen bij een mutatie niet verhuurd maar verkocht gaan worden en daarmee zal de toch al veel te kleine vrije sector (waaronder de middenhuur) alleen nog maar kleiner worden en zullen de huurprijzen van deze kleinere voorraad nog verder stijgen. Wellicht nog belangrijker, ontwikkelaars zullen zich wel tweemaal bedenken voordat ze in het huidige politieke klimaat huurwoningen gaan ontwikkelen. En dat terwijl we het er met zijn allen toch wel over eens zijn dat er juist een groot tekort aan (huur)woningen bestaat. Nog meer regulering gaat dit probleem echt niet oplossen.
Wat te doen?
Het verschilt een beetje per regio wat de gevolgen gaan zijn. Met name op de plekken waar de WOZ-waardes enorm hoog zijn, lees de grote steden (Amsterdam en Utrecht voorop), zal een deel van de woningen getroffen gaan worden door deze maatregel. Het verdient aanbeveling om voor aankoop van een woning die bedoeld is voor verhuur of bij mutatie van een huurwoning contact op te nemen met een expert en samen te bekijken of deze verhuurbaar is onder de juiste voorwaarden. Onze kantoren zijn volledig op de hoogte en staan zoals altijd voor u klaar.
Lees ook:
Rijksoverheid over de maximering van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel.
