Het huurrecht voor woonruimte is zeer ingewikkeld. Dat komt voornamelijk doordat er veel wettelijke regelingen zijn en doordat een groot aantal van de wettelijke regelingen zogenaamd dwingend recht bevatten. Dat betekent dat, indien in de huurovereenkomst wordt afgeweken van de wet, de partij die het uitkomt – meestal de huurder – de huurovereenkomst kan negeren en een beroep kan doen op de wet. Dat leidt er toe dat, indien twee partijen een huurovereenkomst met elkaar tot stand brengen, zij er niet altijd zeker van kunnen zijn dat al hetgeen zij afgesproken hebben, juridisch ook afdwingbaar is.
Dwingend recht
De reden van het dwingendrechtelijke karakter van veel wettelijke regelingen is dat de wetgever vindt dat de huurder ten opzichte van de verhuurder veelal een zwakkere positie heeft, zodat de huurder (wettelijke) bescherming nodig heeft. Deze wettelijke bescherming heeft vooral betrekking op de beëindiging van de huurovereenkomst en op de hoogte van de huurprijs.
Wetgeving wijzigt steeds
Wat het huurrecht ook ingewikkeld maakt is dat de wet regelmatig wijzigt. Neem bijvoorbeeld het puntensysteem, waarmee de maximale huurprijs kan worden uitgerekend. Dat systeem is tijdens Rutte II drastisch aangepast: sinds 2015 maakt de WOZ-waarde daarvan deel uit*. In dure gebieden (met dus hoge WOZ-waarden) heeft dat tot gevolg dat veel woningen niet meer vallen onder het puntensysteem. Die woningen kunnen voor de markthuurprijs worden verhuurd. Het is dan wel belangrijk om in de huurovereenkomst een regeling te treffen voor regelmatige aanpassing van de huur aan het marktniveau (los van de jaarlijkse indexatie).
* Update: per 1 mei 2022 mag de WOZ-waarde voor maximaal 33% meetellen in de bepaling van de huurprijs.
Tijdelijke huurcontracten
Ander voorbeeld van een recente ingrijpende wetswijziging: het is sinds 1 juli 2016 mogelijk om voor zelfstandige woonruimte huurovereenkomsten voor maximaal twee jaar af te sluiten. De huurder heeft bij dit type huurcontract geen huurbescherming. Als de verhuurder dat wil, moet de huurder dus vertrekken na afloop van de afgesproken huurtermijn. De huurovereenkomst voor maximaal twee jaar hoeft niet te worden opgezegd. Maar de verhuurder moet wel tijdig het einde van de huur aan de huurder aankondigen.
Voor deze vorm van tijdelijke verhuur moet een speciaal type huurcontract worden gesloten. Anders bestaat het risico dat het toch om een gewone huurovereenkomst gaat, waarbij de huurder volledige huurbescherming heeft.
Fout contract, grote gevolgen
Duidelijk mag zijn dat het van het grootste belang is dat in elke situatie de juiste huurovereenkomst wordt gesloten. Een kleine vergissing kan grote gevolgen hebben. Laat ik daarvan een sprekend voorbeeld geven.
In een uitspraak van enkele jaren geleden was het volgende aan de orde. In een huurovereenkomst was vermeld een huurprijs van € 1.100,00 per maand inclusief meubilering, stoffering, keukenapparatuur en wasmachine was. De kale huur en de meubilering e.d. waren dus niet uitgesplitst. De huurcommissie had de huurprijs vervolgens op verzoek van de huurder op grond van de wet vastgesteld op nog geen € 200 per maand en de vergoeding voor de meubilering e.d. op ongeveer € 50 per maand. De € 200 per maand was een wettelijke strafkorting op de maximaal wettelijke huurprijs van de woning, die € 360 per maand bedroeg. De verhuurder was daardoor financieel helemaal klem komen te zitten (meer uitgaven dan huurinkomsten) en wendde zich tot de rechter. Hij eiste aanpassing van de huur naar € 360 per maand en aanpassing van de bijkomende kosten naar € 240 per maand. Hij beriep zich op de redelijkheid en billijkheid en op het door het Europees Verdrag van de Rechten van Mens beschermde eigendomsrecht. Hij had namelijk weinig te verwachten van het Nederlandse huurrecht. Maar hij kreeg geen gehoor bij de rechter.
Deze verhuurder maakte een kapitale fout in de huurovereenkomst, die hij duur moest bekopen, maar die hij gemakkelijk had kunnen vermijden.
Goed contract is goud waard
Interhouse verhuurmakelaars werkt met huurcontracten die door Hielkema & co advocaten zijn opgesteld en regelmatig worden geactualiseerd, telkens wanneer de ontwikkelingen in het recht daar aanleiding toe geven. Het gaat om verschillende modellen, die in de afgelopen 25 jaar steeds verder zijn doorontwikkeld en die in verschillende situaties gebruikt kunnen worden, zoals:
- de standaard huurovereenkomst voor onbepaalde tijd;
- de tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar;
- de zogenaamde tussenhuurovereenkomst, waarbij de verhuurder na afloop de woning zelf gaat bewonen en de huurder dan moet vertrekken;
- de tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet.
Interhouse weet in welke situatie welk model het beste gebruikt kan worden en vooral ook hoe het model gebruikt moet worden. Medewerkers van Interhouse worden om die reden door de advocaten van Hielkema & co regelmatig bijgeschoold. Hielkema & co waardeert de, al jaren bestaande, samenwerking met Interhouse in hoge mate.
