Update: Vanaf 1 januari 2023 zijn de fiscale regels voor het verhuren van een woning “in box 3” gewijzigd. Laat u goed informeren.
Qua belastingheffing kan de exploitatie van vastgoed plaatsvinden in box 1, 2 of 3. U heeft in hoge mate invloed op de box waarin u belasting betaalt. Voor veel particulieren zal box 3 een interessante optie zijn gelet op de relatief lage heffing, de hoge voorspelbaarheid van die heffing en het feit dat waardestijgingen niet belast zijn. Na keuze voor box 3 wilt u niet het risico lopen dat de Belastingdienst alsnog wil heffen in box 1. Hoe dat gevaar af te wenden wordt hierna behandeld.
Hoe houd ik mijn vastgoedportefeuille in box 3?
Aan de toepassing van box 3 wordt pas toegekomen als het inkomen of vermogen niet (alsnog) kan worden ondergebracht in box 1 of box 2.
Het belangrijkste gevaar voor de vastgoedbezitter is het zogenoemde belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden (de werkzaamheid), dat box 1 oplevert. Als dat het geval is, zullen niet alleen de (huur)inkomsten progressief worden belast, maar ook de waardeontwikkeling.
Wat is nu die te vrezen werkzaamheid die tot box 1 leidt?
Voor de exploitatie van vastgoed luidt de wettelijke omschrijving van werkzaamheid als volgt:
- Het rendabel maken van vermogen
- Op een wijze die normaal, actief vermogensbeheer te buiten gaat,
- Zoals bij het uitponden van onroerende zaken,
- Het in belangrijke mate door de belastingplichtige zelf verrichten van groot onderhoud
- Of andere aanpassingen aan een zaak,
- Of het aanwenden door de belastingplichtige van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis.
Het gevaar schuilt hem niet zozeer in het rendabel maken van vermogen. Dat streven zal er altijd zijn. Sterker nog, de wetgever gaat daarvan uit en veronderstelt zelfs een (vrijwel) risicoloos rendement van (maximaal) 5,39%.
De crux zit in het begrip ‘normaal, actief vermogensbeheer’. In de punten 3 t/m 6 hiervoor is aangegeven wat in elk geval meer is dan ‘normaal, actief vermogensbeheer’.
Onze hoogste belastingrechter (de Hoge Raad) is in de kern van het oordeel dat van een belastbaar resultaat ook sprake is, als de activiteiten gepaard gaan met werkzaamheden die naar hun aard en omvang onmiskenbaar zijn gericht op het behalen van – redelijkerwijs te verwachten – voordelen die het bij normaal actief vermogensbeheer te verwachten rendement te boven gaan. Dus kortweg: als het werk voorzienbaar meer oplevert dan normaal.
De vraag is nu wat er nog (net) binnen het begrip ‘normaal, actief vermogensbeheer’ valt.
De Belastingdienst heeft als groot voordeel dat hij altijd achteraf, na een geconstateerd voordeel, kan stellen dat dat voordeel is beoogd en was te verwachten. De hoeveelheid arbeid is daarbij niet relevant, zelfs de kleinste activiteit kan voldoende zijn.
Het zoeken van huurders, het innen van de huurpenningen en het vervangen van een kapot lampje zal nog wel binnen ‘normaal, actief vermogensbeheer’ passen.
Het is echter geen geheim dat een meer proactieve benadering van de markt met een kwalitatief hoog aanvullend dienstbetoon leidt tot een waardevollere portefeuille. Niet alleen wat betreft bezettingsgraad en hoogte van de huursom maar ook wat betreft tevredenheid van cliënten en de uitstraling van het vastgoed.
Hoewel een enkel element (vb. agressieve werving of actieve incasso) niet voldoende zal zijn, is toch het risico reëel aanwezig dat de Belastingdienst zich op het standpunt zal stellen dat het geheel van activiteiten heeft te gelden als meer dan ‘normaal, actief vermogensbeheer’. De aanvullende activiteiten zullen al snel als meer dan ‘normaal, actief vermogensbeheer’ worden aangemerkt; daar moet namelijk aan gewerkt worden. Het gevolg is dat alle inkomsten en waardestijgingen progressief belast worden. Raar maar waar: van de fiscus mag u niet werken voor uw geld.
De propositie van Interhouse verhuurmakelaars geeft die meerwaarde aan uw portefeuille die u zelf wellicht niet kan, maar in elk geval niet mag geven. Het uitbesteden van die activiteiten levert voor u immers geen werkzaamheid – en dus geen belastingheffing – op.
