Een pakkend voorbeeld van overregulering? Ik som hieronder even een aantal factoren op die van invloed zijn op de huurverhoging van woningen in de drie huurssegementen die we inmiddels kennen. We moeten rekening houden met: de Europese richtlijn voor oneerlijke consumentenbedingen, de Wet goed verhuurderschap, indexatie, CAO-loonindex, CBS, ministeries, de Wet betaalbare huur, de ingangsdatum van de huurovereenkomst, aanvangshuur én het inkomen van de huurder. Makkelijker kunnen we het blijkbaar niet maken. De intenties van de wetgever zijn ongetwijfeld vaak goed, maar de uitvoering maakt toepassing voor veel mensen simpelweg onmogelijk.
Hoe het zat.
Tot voor kort was het allemaal niet zo ingewikkeld. Er waren twee sectoren, de sociale sector en de vrije sector. Voor de sociale sector (huidige laagsegment) kwam het ministerie jaarlijks met een (maximum) percentage waarmee de kale huurprijs mocht worden verhoogd. Voor de vrije sector (huidige midden- en hoogsegment) waren vrijwel geen regels, contractsvrijheid stond voorop en huurder en verhuurder mochten zelf een methode afspreken om de huur maximaal eens per jaar te verhogen. Vaak werd de huurverhoging gebaseerd op inflatie. Soms werd een aanvullend of vast percentage afgesproken.
Wettelijk maximum
Door in eerste instantie de Coronacrisis en later de hoge inflatie vond de wetgever het belangrijk om een maximum te stellen aan de huurverhoging in de vrije sector. Op zich met alle goede bedoelingen, want een toegestane huurverhoging van meer dan 10% klinkt absurd. Je kunt daar tegenin brengen dat de exploitatie van huurwoningen ook veel duurder is geworden, maar persoonlijk begrijp ik de wens van de overheid om een grens te stellen aan de toegestane huurverhoging. In ieder geval stelde de overheid dat de huurverhoging in de vrije sector niet meer mocht bedragen dan de inflatie. Deze tijdelijke regeling is inmiddels verlengd en geldt nog steeds voor de vrije sector. De berekeningsmethode voor het maximum is inmiddels wel wat aangepast, hieronder meer daarover.
Europa
De volgende grote verandering op het gebied van huurverhoging kwam uit onverwachtse hoek. Juristen komen tot de conclusie dat de Europese richtlijn voor oneerlijke consumentenbedingen (de blauwe lijst) ook van toepassing is op huurovereenkomsten. We schreven er al eens een blog over. In principe alleen als de huurder als consument is aan te merken en de verhuurder dan dus een professional is. De richtlijn bepaalt in het kort dat een huurverhogingsbeding onder voorwaarden oneerlijk kan zijn, bijvoorbeeld als het percentage ontzettend hoog of onduidelijk is. Eigenlijk als het teveel in het voordeel van de verhuurder is. Het gevolg van een oneerlijk beding is, conform de richtlijn, dat het beding nietig is (oftewel nooit zou hebben mogen bestaan). De Hoge Raad heeft op 29 november bepaald dat een huurverhogingsbeding ter hoogte van inflatie + maximaal 3% op zichzelf niet oneerlijk is. Dat is een grote opluchting voor veel (grotere) verhuurders, want een strenge uitleg van deze richtlijn had kunnen leiden tot terugbetaling van miljarden.
De Wet betaalbare huur
In juli 2024 kwam dan de Wet betaalbare huur. Beter bekend als de ‘wet onbetaalbare huur’. De ‘WBH’ heeft gezorgd voor nog meer complexiteit op het gebied van huurverhoging. Er is namelijk een extra segment toegevoegd, namelijk het middensegment (middenhuur). En geloof het of niet, maar de wetgevingsjuristen vonden het nodig om in het middensegment nog een andere huurverhogingsmethode toe te passen. Inmiddels moet je, en dat bedoel ik letterlijk, gestudeerd hebben om te begrijpen hoe je de huur van een woning mag verhogen.
Hoe bereken ik de huurverhoging van mijn verhuurde woning?
Deze vraag wordt ons heel vaak gesteld en ik ga een voorzichtige poging doen een antwoord te formuleren:
Begin met te kijken in welk van de drie segmenten de verhuurde woning valt. Dat zie je aan de aanvangshuurprijs, maar let op voor 1 juli 2024 bestond de middenhuur nog niet, dus ook al is de huurprijs op dit moment middenhuur, als de woning voor 1 juli 2024 was verhuurd kan het nooit middenhuur zijn.
In het sociale segment blijft het gelukkig vrij simpel, het percentage van de overheid geldt. Dat wordt jaarlijks door het ministerie gepubliceerd voor het hele jaar. Ok, er zijn een hoop extra maatregelen tegen scheefwonen, etc. Maar die hoeven niet per se te worden toegepast.
In het middensegment geldt dat de overheid een maximum percentage geeft, dat is gebaseerd op de gemiddelde CAO-loonontwikkeling. Let wel, dit is een maximum percentage. De methode uit de huurovereenkomst bepaalt de huurverhoging, maar die mag nooit meer zijn dan het wettelijk maximum. Overigens is het bij de Interhouse modelovereenkomst weer iets anders geregeld, want daar geldt het percentage van de overheid altijd als huurverhogingspercentage.
Blijft over het hoogsegment, ook wel de vrije sector genoemd. Daar geldt grotendeels dezelfde regeling als in het middensegment. Alleen wordt het cijfer anders bepaald: Het is namelijk óf of op basis van inflatie óf gemiddelde CAO-loonontwikkeling. Hierbij geldt dat het laagste percentage van deze twee de maximaal toe te passen huurverhoging is.
Begrijp je het nog? Dan ben je een uitzondering, want de gemiddelde verhuurder snapt hier helemaal niets (meer) van. We hebben ook al juristen de fout in zien gaan. En notabene op de website van de Rijksoverheid en de Huurcommissie heeft lange tijd een fout gestaan. Het blijft ongekend hoe bedoelingen en praktische toepasbaarheid zo ver uit elkaar kunnen liggen en dan ook nog eens grote gevolgen kunnen hebben. Onze medewerkers zijn gelukkig goed opgeleid en weten de huurverhoging correct toe te passen, maar eenvoudig is dat niet.
Neem gerust contact op met één van onze vestigingen.
