Onbegrijpelijk, maar na fel en terecht verzet vanuit de branche, en kritiek van diverse experts, waaronder de Raad van State, is de Wet betaalbare huur door de Eerste en Tweede Kamer aangenomen en per 1 juli van kracht. Dit is een ongekend korte periode waarin je klaar moet zijn om deze wet correct toe te passen. Er zitten helaas nog veel onduidelijkheden en ook onmogelijkheden in dit juridische gedrocht. We kunnen lang stilstaan bij het proces, de onbetrouwbaarheid en de leugens van de wetgever en de gevolgen voor verhuurders en, met name, huurders. Maar laten we ons richten op enkele gevolgen en -belangrijker nog- de mogelijkheden van deze wet. Het is helaas vrijwel onmogelijk om in dit blog alle wijzigingen door te nemen, maar we bespreken de belangrijkste.
Hoofdlijnen Wet betaalbare huur
Na invoering van de WBH is er een derde categorie woningen bijgekomen: de middenhuur. De maximaal wettelijk toegestane kale huurprijzen komen tot stand aan de hand van een puntentelling via het woningwaarderingstelsel (WWS). We onderscheiden vanaf dat moment:
- Sociale huurwoningen t/m 143 punten (2024)
- Middenhuur 144 t/m 186 punten (2024)
- Vrije sector 187 punten en hoger (2024)
Verder wordt het WWS dwingend. Tot nu toe was het afdwingbaar voor huurders door naar de Huurcommissie te stappen. Vanaf 1 juli kunnen gemeentes handhaven en zelfs hoge boetes opleggen wanneer een verhuurder woonruimte verhuurt in de sociale of middenhuursector voor een te hoge huurprijs.
Woningdelen
Ook is er een vrij geniepige verandering in de wet geslopen. Wanneer je een woning wilt verhuren aan meer dan twee personen die geen duurzaam gemeenschappelijke huishouding voeren, dient de prijs bepaald te worden aan de hand van het puntensysteem voor onzelfstandige woonruimte. Deze maatregel is ook van toepassing op lopende huurovereenkomsten, dus hoe de minister heeft durven beweren dat de wet alleen geldt voor nieuwe huurovereenkomsten, is mij een raadsel.
Huurverhoging
Voor alle drie de sectoren geldt dat de overheid bepaalt wat de maximale huurverhoging mag zijn. Om het makkelijk te maken geldt voor alle drie de sectoren een net iets andere methode en maximering.
Monumenten
In de oude puntentelling kregen monumenten een opslag van 50 punten. De reden hiervoor is dat een monument vrijwel altijd een lager energielabel heeft en veel duurder is in onderhoud. In de puntentelling vanaf 1 juli 2024 krijgen monumenten geen extra punten, maar een opslag in de huurprijs van 35%. Dit betekent dat er monumenten terug zullen vallen vanuit de vrije sector naar de sociale sector of middenhuursector.
Monitoring
Deze nieuwe wet zal iedere 3 maanden worden gemonitord om te kijken of het aanbod in de middenhuursector op peil blijft. Na een jaar zal de wet grondig worden geëvalueerd. Met de nieuwe Minister voor Wonen, Mona Keijzer, die overigens fel tegenstander is van deze wet, is het de vraag hoelang deze wet uiteindelijk (ongewijzigd) van kracht blijft.
Maar wat moet je nu doen?
Als er al een lopende huurovereenkomst is, verandert er meestal niets, tenzij de woning onder het overgangsrecht* valt of is verhuurd aan meer dan twee woningdelers.
Echter, op het moment dat een woning na 1 juli 2024 wordt verhuurd, is de Wet betaalbare huur volledig van toepassing en kun je (met een expert) de volgende stappen doorlopen:
Op huurcommissie.nl kun je de kwaliteit (puntenaantal) van een woning bepalen. Komt de kwaliteit op 187 of meer? Dan ben je vrij om de woning voor een marktconforme prijs te verhuren en is er dus geen maximale huurprijs. Komt de kwaliteit uit onder 187? Dan valt de woning in de sociale sector of middenhuursector en moet de maximale kale huurprijs volgen uit de tabel ‘Maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woningen’. Ons ’factsheet Wet betaalbare huur’ legt in eenvoudige stappen uit waar u aan toe bent.
Natuurlijk legt deze wet meer beperkingen op, maar er zijn ook volop mogelijkheden. Bijvoorbeeld de aangepaste mogelijkheden om tijdelijk te verhuren, of om in de (nieuwe) vrije sector te verhuren, of om alsnog rendabel te verhuren als middenhuurwoning. Gedegen maatwerkadvies is hier de sleutel en daarvoor bent u bij ons al meer dan 25 jaar aan het juiste adres, dus ook na invoering van deze nieuwe wet.
*Het overgangsrecht is behoorlijk ingewikkeld en mogelijk in strijd met het verbod op wetgeving met terugwerkende kracht. In het kort komt het erop neer dat als jouw woning meer dan 143 punten heeft, deze niet onder het overgangsrecht valt en pas bij huurderswisseling de Wet betaalbare huur van toepassing is. Onze kantoren kunnen u adviseren omtrent het overgangsrecht en de gehele Wet betaalbare huur.
