“Als ik mijn eigen huis verhuur, kan ik dan de huurovereenkomst beëindigen als ik het huis wil verkopen?” Tijdens mijn – al weer bijna – 13 jaar bij Interhouse heb ik deze vraag – of een variant erop – wel honderden keren gehoord. Het snelle antwoord op de vraag is: dat kan niet, tenzij vooraf aan bepaalde voorwaarden is voldaan, daarover hieronder meer. Omdat veel (nieuwe) verhuurders tegen deze en vele andere, veelal dezelfde vragen aanlopen, heb ik de top vijf van veelgehoorde vragen over uw huis verhuren voor u op een rijtje gezet.
1. Wat moet er in mijn huis aanwezig zijn als ik mijn huis wil gaan verhuren?
Deze vraag kan ik lastig in zijn algemeenheid beantwoorden. Allereerst dient u te bepalen of u uw woning kaal, gestoffeerd of gemeubileerd wilt verhuren. Dat hangt af van de doelgroep die u wilt benaderen, maar ook van de locatie. Gek genoeg is het afhankelijk van de regio wat wel en niet gebruikelijk is – en al dan niet gewenst wordt door de huurder. Zo is het in Wassenaar gebruikelijk om wasmachine en droger te laten staan in een gestoffeerde (ongemeubileerde) woning, terwijl die wens in veel andere plaatsen niet geldt. Daarnaast kan het simpelweg zo zijn dat u geen mogelijkheid heeft om meubels weg te halen en op te slaan, waardoor uw voorkeur uitgaat naar gemeubileerde verhuur. Leest u eens het blog van Bas Ros van Interhouse Haarlem, over hoe u uw woning gereed kunt maken voor verhuur.
2. Wat als de huurder niet netjes met het huis omgaat of slecht betaalt? En kan Interhouse dit voorkomen?
Voorkomen is beter dan genezen. Daarom zorgen wij altijd voor een zeer gedegen screening op huurders. Bij Interhouse gaat dat veel verder dan een simpele credit check: onze screening bestaat uit 13 mogelijke stappen. Dankzij deze grondige screening hebben we in meer dan 21 jaar vrijwel geen grote problemen met slechte huurders gehad. Helemaal risicoloos gaat een huis verhuren nooit zijn, dat kan zelfs de beste screening niet voorkomen. Bij elk rendement hoort nu eenmaal een bepaald risico.
Een vervolgvraag is vaak of de verhuurder de borgsom kan inhouden als er schade in de woning is aan het einde van de huurperiode. De schade die een huurder aan het pand of de inventaris heeft aangebracht die buiten “normale gebruiksschade” valt, moet hij zelf repareren. Als hij voldoende gelegenheid heeft gekregen om de schade te repareren en dat heeft verzuimd (of niet vakkundig heeft gedaan) mag u als verhuurder de schade op rekening van de huurder repareren. U zult dan wel aan moeten tonen hoe hoog de schade is en mag dat bedrag eventueel met de waarborgsom verrekenen.
3. Moet ik mijn hypotheekverstrekker informeren als ik mijn huis verhuur?
Jazeker! In vrijwel elke hypotheekakte voor een woning voor eigen bewoning is een clausule opgenomen, waarin staat dat deze vrij van verhuur dient te zijn en blijven. De hypotheekverstrekker geeft echter vaak wel toestemming voor verhuur, als de voorwaarden kloppen en het goed is geregeld. Voor woningen die zijn gekocht als belegging met een hypotheek geldt bovenstaande vaak niet. In de meeste gevallen wordt dan gebruik gemaakt van een “beleggingshypotheek”, waarin de toestemming voor verhuur al is inbegrepen.
4. Moet ik belasting betalen over de huur die ik ontvang wanneer ik mijn huis verhuur?
Hoewel het belastingtechnisch voor elke situatie anders is wat er gebeurt als een woning wordt verhuurd, is de algemene regel dat een woning van box 1 (werk en woning) naar box 3 (vermogen) verhuist. Dit komt doordat u als eigenaar per definitie niet meer zelf in uw woning woont. In box 3 heeft u geen recht op hypotheekrenteaftrek, maar moet u vermogensbelasting betalen over de waarde van het pand (gebaseerd op WOZ) minus de hypotheekschuld. In 2021 veranderde het stelsel van box 3, waardoor u nu rekening dient te houden met andere tarieven waarmee uw vermogen wordt belast. De belastingdienst eist overigens dat er geen of weinig arbeid wordt verricht met betrekking tot de verhuur en het beheer. U kunt meer over lezen in de blog van Rob Antonis over de voorwaarden van verhuurinkomsten in box 3. Wij zijn geen belastingadviseurs, maar kunnen u wel uitleggen hoe de algemene regelgeving werkt of u in contact brengen met de juiste adviseur.
5. Kan ik de huurovereenkomst gewoon beëindigen als ik niet meer wil verhuren?
De vraag waar ik dit artikel mee begon, valt niet in enkele zinnen te beantwoorden. Huurders zijn behoorlijk goed beschermd in Nederland, om misbruik door malafide verhuurders te voorkomen. Dat is in de basis natuurlijk heel goed, omdat huurders vaak de “zwakkere partij” zijn tegenover een sterkere verhuurder.
Alleen ben ik van mening dat voor bepaalde specifieke gevallen de bescherming van de huurder wat is doorgeslagen. Wanneer bijvoorbeeld een verhuurder één appartementje heeft gekocht als aanvulling van zijn pensioen, en hij treft een huurder die de huur niet betaalt, kan het maanden duren voordat de verhuurder de huurovereenkomst kan ontbinden. Dat betekent voor de verhuurder dat hij voor al die tijd zijn (wellicht broodnodige) pensioenaanvulling moet missen, om nog maar niet te spreken over het rendement van zijn belegging, dat voor de komende jaren direct is gereduceerd tot 0%.
Maar terug naar het tijdelijk verhuren: ook hiervoor geldt dat huurders goed beschermd zijn. We noemen dit huurbescherming, hoewel huurtermijnbescherming een beter woord zou zijn. U kunt in Nederland uw woning echter wel degelijk tijdelijk verhuren. De twee meest voorkomende gevallen:
- Verhuurders die tijdelijk hun huis verhuren met de intentie om later terug te keren in hun woning, kunnen gebruik maken van een zogenaamd diplomatencontract (tussenhuur). Dit wordt vaak gebruikt door woningbezitters die tijdelijk in het buitenland gaan werken. Voorwaarde is dat de verhuurder echt weer zelf in de woning gaat wonen. Verkoop is dus geen reden om een dergelijk diplomatencontract op te zeggen.
- Sinds 1 juli 2016 is er een nieuw soort huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte. Deze huurovereenkomst biedt een verhuurder de mogelijkheid om na maximaal twee jaar de huurovereenkomst te beëindigen. Er zijn echter een aantal strenge voorwaarden verbonden aan deze huurovereenkomst. Zo mag er bijvoorbeeld geen vaste termijn worden opgenomen waarin de huurder niet mag opzeggen en dient de huurder voor het einde van de overeenkomst door de verhuurder geïnformeerd te worden over de naderende einddatum. Update: In 2024 wijzigen de regels, lees er meer over in ons blog “De Wet vaste huurcontracten“.
Voor beide vormen van tijdelijke verhuur geldt dat er veel haken en ogen aan zitten, die op voorhand op de juiste manier in de huurovereenkomst vermeld dienen te worden. Lees hier meer over het kiezen en gebruiken van de juiste huurovereenkomst. Ook gedurende de huurovereenkomst dient er op de juiste manier verlengd, opgezegd of aangezegd te worden.
Speciaal voor jou nog 3 bonusvragen
1. Welke verzekeringen moet een verhuurder afsluiten en wat wordt ermee gedekt?
De twee belangrijkste verzekeringen voor verhuurde woningen zijn de opstalverzekering en de aansprakelijkheidsverzekering. Indien een woning gemeubileerd wordt verhuurd dan kan je overwegen om ook een inboedelverzekering af te sluiten.
Opstalverzekering
Hiermee verzeker je je woning en alle vaste zaken die daarbij horen tegen bijvoorbeeld brand, inbraak of storm. Het is belangrijk dat bij de verzekeraar wordt gemeld dat het om verhuurd vastgoed gaat. Wanneer na schade blijkt dat er sprake was van verhuur dan kan de verzekeraar namelijk weigeren om uit te keren.
Aansprakelijkheidsverzekering
Een woning kan gek genoeg schade aan derden of de huurder veroorzaken; denk bijvoorbeeld aan een vallende dakpan. Daarom is het raadzaam om hiervoor een aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Ook hier geldt dat de verzekeraar geïnformeerd wil worden dat het huis verhuurd wordt.
Inboedelverzekering
Wanneer de woning gemeubileerd wordt verhuurd, kan je de inventaris verzekeren middels een inboedelverzekering (ook wel inventarisgoederenverzekering genoemd). Hieronder valt vaak alleen schade door o.a. brand, storm en diefstal, maar niet voor schade die is veroorzaakt door de huurder. Tevens heb je bij wat verouderde inboedel te maken met afschrijving. Weeg dus goed af of de (dag)waarde van de inboedel groot genoeg is om deze te verzekeren.
2.Mag ik tijdelijk mijn huis verhuren?
Er bestaan meerdere vormen van tijdelijke verhuur met eigen voorwaarden en specificaties. Wanneer je bijvoorbeeld je huis tijdelijk verlaat met de intentie om er na een bepaalde tijd terug te keren dan kan je je huis tijdelijk verhuren. Je kan je woning dan aanhouden zonder daar hoge extra lasten aan te hebben.
Het is in deze situatie belangrijk dat je de juiste huurovereenkomst laat opstellen. Als er niet aan bepaalde formaliteiten voldaan wordt dan loop je bijvoorbeeld het risico dat de huurovereenkomst niet meer kan worden opgezegd en de huurder in het huis mag blijven zitten. Je dient je bij het opzeggen van de huurovereenkomst aan de wettelijke opzegtermijn te houden en het is belangrijk dat de opzegging op de juiste grond wordt gedaan, te weten “eigen bewoning”.
De periode van verhuur dient expliciet vastgelegd te worden en de huurovereenkomst kan niet tussentijds worden opgezegd door de verhuurder. De huurovereenkomst kan eventueel wel verlengd worden voor een bepaalde periode wanneer de terugkeer van de verhuurder wordt uitgesteld.
3. Welke huurprijs mag een verhuurder vragen voor een huis verhuren?
In Nederland hebben we het Woningwaarderingsstelsel. Je kan op de woning een puntentelling toepassen waarin zaken als vierkante meters, WOZ-waarde, energiezuinigheid en luxeniveau punten opleveren. Wanneer de woning niet boven een bepaald aantal punten komt dan valt deze in de gereguleerde sector (ook wel sociale huursector genoemd). In dat geval ben je als verhuurder gebonden aan de vaste maximale huurprijs op basis van dat specifieke aantal punten. Deze puntengrens wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld.
Wanneer het aantal punten voor de woning boven de grens uitkomt dan zijn huurder en verhuurder vrij om een huurprijs overeen te komen. Echter is de marktwaarde vaak bepalend: de huurprijs die een huurder bereid is om voor een woning te betalen. Interhouse geeft in veel gevallen advies over de te vragen huurprijs in de vrije sector; daarbij is het vaak duurzamer om een realistische prijs te vragen. Een realistische prijs draagt mede zorg voor tevreden huurders.
Denkt u er ook over om een huis te verhuren? Ik hoop met dit blog al enkele van uw vragen te hebben beantwoord. Wilt u meer weten? Neemt u gerust contact met ons op: onze makelaars kunnen per regio en per woning adviseren en u ondersteunen bij uw aanvragen bij de hypotheekverstrekker en belastingdienst. We zijn u graag van dienst!
Tips:
- Over verhuur is veel onzin op internet te vinden. Kijk alleen bij betrouwbare bronnen, zoals rijksoverheid.nl.
- Overweegt u een woning te kopen voor de verhuur? Neem dan vooral deel aan een van onze gratis informatieavonden.
- Neem voor beantwoording van uw vragen en beoordeling van uw situatie altijd contact op met een specialist. Bij Interhouse werken meer dan veertig experts, die u uitgebreid kunnen informeren, rekening houdend met alle details.
