Update januari 2023
Vanaf januari 2023 is de systematiek die hieronder wordt beschreven aangepast. De wetgever hanteert als maximum percentage niet langer inflatie + 1%, maar gemiddelde loonstijging +1%. We hebben een korte video gemaakt waarin we de ontwikkelingen uiteenzetten.
Update juni 2021
De eerste kamer heeft het wetsvoorstel met betrekking tot de maximale huurverhoging aangenomen. Per 1 mei 2021 tot 1 mei 2024 is de maximale huurverhoging voor vrije sectorwoningen inflatie + 1%. Voor 2021 geldt dat indien er in de huurovereenkomst een huurverhoging van 2,4% of hoger is afgesproken, er maximaal verhoogd mag worden met 2,4%. Bij woningen in de sociale sector geldt dat er in 2021 helemaal niet mag worden verhoogd. Voor de duidelijkheid: hier kan contractueel niet van worden afgeweken, dus ook als er een hogere huurverhoging is opgenomen in de huurovereenkomst mag de effectieve verhoging van de kale huur maximaal inflatie +1% bedragen. Onze medewerkers staan klaar voor advies op maat.
Origineel bericht
Tot ongeveer twee jaar geleden hield vrijwel niemand in politiek Den Haag zich bezig met vrije sectorhuur, maar de laatste tijd is men druk bezig om de vrije huursector verder te reguleren. Het (op zichzelf heel nuttige) doel is om meer betaalbare huurwoningen te creëren voor een groep die al jaren buiten de boot valt: de mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar te weinig om een woning te kunnen kopen. 6 november maakte minister Ollongren haar nieuwste plan bekend (het hing al even in de lucht); De huurverhoging in zowel de sociale sector en de vrije sector zal worden beperkt tot inflatie + 1%.
Wat houdt dit concreet in?
In de sociale sector (in 2020 kale huurprijzen onder € 737,14) mag de huurprijs niet uitstijgen boven de prijs die volgens via het woningwaarderingsstelsel wordt bepaald. De huur in de sociale sector mag jaarlijks worden verhoogd op de in de wet bepaalde wijze.
Bij huurwoningen in de vrije sector (in 2020 kale huurprijzen boven € 737,14) is de regel dat zowel de huurprijs als de jaarlijkse huurverhoging vrij overeengekomen mogen worden. Het staat huurder en verhuurder vrij om een huurprijs af te spreken die afwijkt van het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem) en tevens om een huurverhoging af te spreken die niet aan regels is gebonden. Deze prijsvrijheid is één van de belangrijkste kenmerken van de vrije sector en is wellicht wel de hoofdreden om het vrije sector te noemen.
De minister stelt nu voor om de vrijheid met betrekking tot de prijs bij aanvang van de huurovereenkomst te behouden, maar om de jaarlijkse huurverhoging aan banden te leggen.
Gevolgen
In de praktijk bij Interhouse is de verwachting dat de gevolgen mee zullen vallen. In het overgrote merendeel van de huurovereenkomsten die wij opstellen wordt afgesproken dat de jaarlijkse huurverhoging (ongeveer) gelijk is aan de inflatie. Dat betekent dat onze verhuurders dus vaak een lagere huurverhoging afspreken dan de minister nu voorstelt. De reden daarvoor is vaak huurderstevredenheid en voor wie een kleine vastgoedportefeuille heeft gaat de huurverhoging vaak maar om enkele euro’s per maand. Daar komt bij dat de plannen, zoals ze er nu liggen, alleen toezien op de jaarlijkse huurverhoging. Dat betekent dat er bij een nieuwe huurder gewoon een nieuwe marktconforme prijs mag worden afgesproken.
Met name de grotere en institutionele beleggers zullen getroffen worden door deze maatregel. Die hanteren namelijk vaker een jaarlijkse huurverhoging van CBS + een percentage hoger dan 1%.
Woningtekort
Het principe dat de overheid blijft proberen om het door haarzelf gecreëerde probleem van woningtekort op te lossen met nog meer (over)regulering blijft wat mij betreft stuitend. Belangrijker is misschien nog wel: met deze voorgenomen maatregel wordt het voor (met name institutionele) beleggers niet bepaald aantrekkelijker om woningen te bouwen / transformeren / ontwikkelen, dus hoe deze regulering op lange termijn bijdraagt aan de oplossing van het woningtekort is mij een raadsel.
Ook met de hierboven genoemde maatregel blijft investeren in de woningmarkt een degelijke keuze. Het wordt echter, mede door maatregelen als deze, steeds belangrijker om de juiste specialisten in te schakelen om te zorgen dat risico’s worden ingeperkt en een investering ook het verwachte rendement gaat opleveren.
