Aan alles komt een keer een einde, ook aan een huurovereenkomst. Echter om deze correct te beëindigen zijn er voorwaarden en regels. Het is uitermate belangrijk om deze goed in acht te nemen, omdat het er anders bijvoorbeeld toe kan leiden dat een huurovereenkomst ongewenst voortduurt al dan niet voor onbepaalde tijd.
Wanneer kun je opzeggen met welke termijn?
De soort huurovereenkomst die gesloten is bepaalt ook vanaf wanneer een huurder of een verhuurder überhaupt kan opzeggen en welke termijnen daaraan verbonden zijn.
Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
Bij het meest reguliere model geldt vaak een minimale duur en vervolgens een onbepaalde tijd. Een huurder kan deze overeenkomst alleen opzeggen als de minimale duur verstreken is. De opzegtermijn voor de huurder is gelijk aan een betaalperiode en veelal één kalendermaand. Ook een verhuurder kan pas na de minimale termijn opzeggen. De opzegtermijn voor een verhuurder is 3 kalendermaanden + 1 maand extra voor ieder volledig jaar dat een huurovereenkomst heeft voortgeduurd met een maximum van 6 maanden. Echter dient een verhuurder een wettelijke opzeggingsgrond te hebben om op te kunnen zeggen en deze gronden zijn wettelijk bepaald. De kans is groot dat een rechter uiteindelijk oordeelt of de opzeggingsgrond geldig is. In de praktijk betekent het dat een huurder veelal bepaalt wanneer een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd eindigt.
Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd:
Huurovereenkomst bij tussenhuur
Bij dit model huurovereenkomst geldt dat deze in principe voor vaste niet opzegbare periode(s) wordt aangegaan, in de praktijk wordt vaak afgesproken dat de huurder al voor de einddatum kan opzeggen met een opzegtermijn van één kalendermaand. Een verhuurder alleen kan opzeggen op de uiterlijke einddatum van de huurovereenkomst met wederom een opzegtermijn van 3 kalendermaanden + 1 maand extra voor ieder jaar dat een huurovereenkomst heeft voortgeduurd met een maximum van 6 maanden. Om dit modelovereenkomst toe te kunnen passen dient (de situatie van) de verhuurder aan bepaalde voorwaarden te voldoen.
Huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een maximum van 2 jaar
Een modelovereenkomst bedoeld om een verhuurder te beschermen tegen de onmogelijkheden om een huurovereenkomst te beëindigen. Kanttekening: Een huurder kan de overeenkomst direct na aanvang opzeggen omdat er geen minimale termijn mogelijk is. De opzegtermijn bedraagt één kalendermaand. Een verhuurder dient deze overeenkomst tijdig aan te zeggen tussen de drie en de één maand(en) voor de overeengekomen einddatum.
Huurovereenkomst op basis van leegstandswet
Bijvoorbeeld een te koop staande woning kan zo, na verkrijgen van een vergunning, verhuurd worden totdat de woning verkocht is. Bij dit model kan een huurder na een minimale huurperiode opzeggen met een termijn van één kalendermand. Een verhuurder kan bij verkoop opzeggen nadat de minimale periode verstreken is met een opzegtermijn van 3 kalendermaanden. Let op: de benodigde vergunning heeft een maximale duur. Alleen binnen deze duur kan dus verhuurd en opgezegd worden.
Naast deze toegelichte modellen zijn er nog andere modellen huurovereenkomsten voor bepaalde tijd zoals doelgroepenverhuur, recreatieverhuur, hospitaverhuur en campusverhuur.
Wijze van opzeggen
Een opzegging dient altijd schriftelijk te worden gedaan. Het moet voor beide partijen onomstotelijk duidelijk zijn dat de opzegging is gedaan en de andere partij heeft bereikt. Het is aan te bevelen om na een opzegging contact te zoeken met de andere partij om te verifiëren of de opzegging daadwerkelijk is ontvangen. De meest reguliere manier om op- of aan te zeggen is nog steeds per aangetekend schrijven. Een deurwaardersexploot is een duurdere oplossing maar wordt soms toegepast als het niet zeker is dat een aangetekende brief de wederpartij tijdig bereikt. Er is ook jurisprudentie die aangeeft dat digitale opzegging via een e-mail of per WhatsApp ook correct is omdat de wederpartij dan zal moeten aantonen dat deze de opzegging niet tijdig heeft ontvangen, maar dat is toch wat grijs gebied waar wellicht een rechter aan te pas moet komen als partijen van mening verschillen.
De praktijk
In de praktijk komen wij regelmatig voorbeelden tegen van (eigenhandig opgestelde) huurovereenkomsten waarin opzeggingstermijnen of gronden niet correct zijn opgenomen of toegepast. Het komt dan ook geregeld voor dat een huurder of verhuurder aanklopt omdat er onenigheid is over de (vermeende) opzegging van een gesloten overeenkomst met de vraag wat nu te doen.
Huurrecht in Nederland is dwingend. Het is dan ook cruciaal dat zaken correct worden opgenomen én uitgevoerd. Wij besteden veel aandacht aan accurate juridische kennis zodat de huurovereenkomsten in orde zijn. Besteedt u vastgoedmanagement ook aan ons uit? Dan kunt u erop vertrouwen dat de uitvoering van op- en aanzeggingen correct worden uitgevoerd, want ook dat is een kunst op zich.
Meer informatie over het verhuren van woningen? Bekijk onze informatie over vastgoedmanagement pagina.
